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地产股大肆“崛起”,房企边际拐点,地价要降!

作者:小麦财经 发布时间:2021-08-11 19:58:17 阅读次数

◎ 来源 | 地产密探

◎ 编辑 | 密探君

继9号之后,地产股又大肆“普涨”,异常“飘红”!被房地产调控一直压抑的,那些似乎都要“躺平”的各大房企们,也一脸懵逼!

今年以来,楼市调控政策持续升级,对上市房企股价而言,显然是一个又一个利空,即便是业绩及分红还不错的,也一起“跌跌不休”。

业内分析说,此次地产股反弹,是估值修复,因为“跌无可跌”,部分已跌破净资产,市值或存在被严重低估的可能。

上述说法也不道理,最近多家上市房企公告“护盘”行动,或拿上市公司账上现金回购股份,大股东或高管层自掏腰包拿现金大幅度增持股票等

以金科股份为例,最新财报显示每股净资产5.99元,若不是最近反弹,股价都快击穿4元了。今年7月,金科股份董事会通过拟掏5-10亿元回购公司股份计划,截至7月底已回购2365.9万股,总耗资约1.06亿元。

当然,近几天地产股的大肆崛起,另有端倪。最明显的,当属市场人士将之指向当前第二波热点城市集中供地“改规则”上,最牵动人心的是地价要降。

这一次,深圳或又开风起之先。8月6日,深圳突然中止第二轮22宗地集中上市,业内猜测这或与第一轮集中供地太火有关,怕引舆论非议。

8月10日,天津发布延期第二批61宗地集中出让计划补充公告,到今天(8月11日),青岛也暂缓第二批100宗地集中拍卖。

与深圳、青岛相比,天津延期供地补充公告明确修改了竞拍规则,让外界品出了不寻常的味道。

竞买企业报名时,须提供股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明。同时竞买企业须由自有账户缴纳竞买保证金。单宗住宅用地达到最高限价后,采用摇号方式确定竞得人。

天津补充公告,还提及“61宗地块的最高限价均进行调整”,从附件内容看,据地产密探计算,单宗土地经调整后的最高限价相对于起拍价,溢价均没超过15%

来源:天津市规划和自然资源局附件截图

颇为巧合的是,天津修改拍地游戏规则与最新网传的一份疑似高层会议文件核心要点完全一致。这份网传文件,要求热点城市调整第二批集中供地竞拍规则,其中第二、三、四条尤为新颖,全部施行后影响巨大。

这份网传文件在业内反响热烈,除了第一、二条针对房企资质和拿地资源来源合法性进行穿透审查,符合监管对房企调控要求理性拿地的一贯逻辑,而第三、四条意义更为重大,如以下精辟点评所言,若不修改机制,后患很大。

地方ZF若对地价不做限制,光限定房价,压缩房企利润空间,房企的压力必然向上下游传导。最终结果,像恒大这样的房企集中爆雷,然后楼盘烂尾,业主维权、银行坏账,上下游被拖垮,无数人失业,影响社会稳定,最终ZF善后擦屁股的多输局面。更重要的是,接下来更多的房企‘躺平’,更多的地流拍、地方财政压力更大,等等。

实际上,自22城试行第一轮“双集中”供地以来,多个热点城市土地竞拍激烈前所未有,房企拿地“内卷化”日益严重。

以5月杭州首批“双集中”供地为例,多家房企连连叫苦。如融创老总曾说,公司在杭州新拿地项目有5-7%利润率;滨江集团老总说,公司在杭州新拿地项目只有1-2%利润率!

之前,开发商拿地的时候,都是价高者者得,谁出的钱多谁拿下地皮,各地卖地收入火爆,参考克而瑞、易居研究院上半年主要城市卖地收入数据,现在规定了一个溢价上限,进一步限制了最高出价。

就土拍新规第三、四条,若在22城第二轮双集中供地落实,将意味着房地产行业利润率可能会有所改善。

新房往往会有一定的限价,如果说地价越贵,意味着房企的利润率越低,现在设定上限后,意味着行业利润率会变得更稳定,至少不会像以前一样无限制压缩,这是一个边际拐点

当前,房地产业增速明显趋势性放缓,房企寻找规模向上突围的增量空间难度加大,存量市场下,良莠不齐的旧格局将全面大洗牌,资金、人才、管理、产品及服务能力等综合优势显著的房企将继续领跑行业。

编辑:密探君

文章来源:地产密探

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