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北京打击假离婚买房,二手房交易凉了?

作者:小麦财经 发布时间:2021-08-08 15:02:18 阅读次数

撰文 / 李逗

编辑 / 董雨晴

想要通过调控婚姻买房的人,这一次又要赌输了。

2021年8月5日,北京一个针对离婚买房的限购升级方案,打乱了不少人“假离婚买房”的计划。根据新规, 京籍家庭在京至少有两套房、离婚不满三年的夫妻,双方无本市购房资格。而对于非京籍家庭,在京有一套房且离婚不满三年的双方,也同样丧失了购房资格。

在这之前,非京籍家庭离婚后,若一方名下没有房贷,满一年后还能算作首套资格。许多人正是发现了这条捷径,借机享受到了额外的首套房资质,离婚购房逐渐呈扩大之势。据《北京日报》援引市住建委相关负责人表示,“仅近一段时间以来,就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。”离婚限购的政策升级后,这条捷径也将被堵上。

一盆冷水下来,北京刚刚热了没多久的二手房市场,也要跟着降温了。就在北京升级离婚限购的同一天,成都、杭州两地也接连升级了调控政策。其中,杭州要求新落户群体需要缴纳两年社保,未落户的则要连续缴纳四年才可以买房。而成都也加强了赠与管理,优化购房资格复核顺位。

“房住不炒”的定位下,调控开始进入精准“打补丁”阶段。风暴来得迅猛,但对多数人来说,调控威力最大的还是“二手房指导价”,以及紧跟其后的房屋贷款监管收严。

六个月之前,深圳二手房指导价打响了二手房监管的第一枪。深圳之后,无锡、宁波开始限价,成都、西安、上海等城市排队跟进。就在8月2日凌晨,东莞市相关部门还发文表示,要加快建立二手住房成交指导价发布机制。截至目前,全国至少有10座城市加入了“二手房限价”的大家庭。

二手房限价带来的影响,远不止交易量腰斩这一个事实。更深远的影响是,限贷和二手房指导价出台后,房产链上的每一环都逃不掉。业主,购房人,中介,银行以及房企,全部都在监管的射程之内。冷暖自知的中介们,早已做好了转型关店的准备,关店潮接踵而至。原本还捂盘惜售的房东们,逐渐感知到市场的寒意,交易价格应声而落。

曾经,楼市“只涨不跌”的投资信仰,正在这轮密集的调控雷声中,逐步瓦解。当然,仍有许多人会怀念房价魔幻上涨的旧时光,但行业底层逻辑、未来楼市格局都在2021年中悄然改变。

卡住楼市七寸

不久前,一则魔幻的卖房信息在西安地产圈流传。因为限价规定,某业主将一套市场价值超过600万元的房子以300万元的价格挂牌出售,并附赠一个车位。

但房价之外,业主还提了一个额外要求——购房者必须附带购买一幅毕加索假画,虽是假画,却标价高达380万元。

380万“毕加索假画”的消息流传之前,西安刚刚成为另一个发布“二手住房成交参考价”的城市。但这样的消息,在深圳中介圈的“老司机”们看来早就见怪不怪。年初深圳发布价格管制政策之时,深圳便流传了一张形似羊驼的卡通画版《八骏图》,标价380万元,捆绑房子销售。

而更发挥“创新”精神的,还是美凯龙的中介们。几个月之前,深圳美凯龙红树湾门店的广告牌上画着榴莲和香蕉图案:红树西岸117平方米的房子是两个榴莲加三根香蕉;144平方米的是两个榴莲加七根香蕉;173平方米的是三个榴莲加8根香蕉等等。这些水果也是身价倍增,一颗榴莲代表一千万元,一根香蕉代表一百万元。

这显然违背了二手房限价的初衷。很快,红星美凯龙遭到了深圳房协的严厉处罚,机构负责人被约谈,公司全线整顿。

二手房指导价的政策横空出世后,这些楼市里不约而同地开展着一轮轮博弈。而这些道高一尺魔高一丈的猫鼠游戏背后,展现的是这样一个逻辑:

为了稳控二手房房价,深圳市的二手房价格被打上了7折,以指导价的方式对外展示。但对于买卖双方来说,缩了水的价格,却并不具备真正的交易参考价值。市场再次发挥出“上有政策下有对策”的“智慧”,通过设置“阴阳合同”的方式,把高于指导价的差价补上,促成交易。

中介更是加入了二手房“创新”营销的热潮,在朋友圈里吆喝起了各种搭售方式。但这个游戏的漏洞,就出在了房屋贷款上。

二手房指导价政策发布后,深圳的各大银行开始按照指导价发放贷款。关键在于,成交价高于指导价的部分,并不能找银行贷款,只能买家自掏腰包。粗略估算下来,不管是首套还是二套,客户大约都要比过去多付两成首付。

这还只是“开胃菜”。今年上半年以来,即使国家并没有出台任何明文规定,但二手房“停贷”的消息,早就传遍了许多一二线楼市。

据AI财经社从深圳、成都、上海等热门城市的四大行以及部分商业银行贷款部门了解到,据不完全统计,部分城市(如深圳)个别商业银行确实存在二手房“停贷”的操作,但这只是个例,更普遍的现象则是加强了二手房房贷的审核标准,放款期限被延长了。

一位银行从业人士告诉AI财经社,“银行放款周期已经普遍拉长,从去年的40天左右,延长至近100天,房子的成交周期变得更长了。”

今年上半年,国家收紧了房贷政策,这一政策给房地产贷款提出了两个上限,分别是房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款占比上限。被设置了上限后,多个银行开始出现贷款额度不足情况。银行则按照重要程度,将房贷优先放给新房市场,而二手房贷款的难度,则越来越高了。

卡住了贷款,就相当于卡住了楼市的七寸。

空白研究院院长杨现领认为,“复盘本轮调控,有两个调控经验十分重要:管不住金融,管不住房价;管不住二手,管不住市场。只有从源头上管住金融,才能有效管控房价;只有稳定住二手,才能控制二手向新房的传导,两个市场才能一起稳定。二手稳,则市场稳。”

在房地产去杠杆的进程中,银保监会主席郭树清曾多次发出警告。去年,他说房地产是金融体系最大的灰犀牛,今年则干脆放出狠话,“押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价。”

二手房房东们慌了

以往,在新房限价、二手房自由交易的时代里,二手房和新房市场此消彼长。新房严限价导致摇号难度加大,购房人不得不涌入二手房交易,助推二手房交易水涨船高。而二手房市场的“涨声”一片,也导致新房推行的限价政策失去了调控效应,二手房涨的越多,被严格限价的新房,反倒具有更多吸引力。

但在二手房指导价的年代里,这场权力的游戏,出现了新的变局。

过去多年来,“只涨不跌”的深圳二手房楼市神话,开始破灭。从成交数据来看,6月深圳二手住宅共成交2820套,跌破3000套大关,环比下降22%,同比下降73.8%。而成都的二手房成交量也已经掉到了月均销售3000套的水平。

即使是过去几年最抗跌的学区房,也遭遇到了交易寒潮。单就6月份二手房成交量的降低,我爱我家、德祐等多位中介门店的工作人员对AI财经社表示,以往5月和6月都是学区房市场的旺季,但现在变成淡季了,看学区房、买学区房的人明显变少了。

实际上,二手房价格被管制的一大影响,就是改变了人们对于楼市成交的预期。二手房交易活跃度一旦下滑,流动性锁住,市场预期就改变了。而二手房市场很多时候都看预期,成交量上不去,预期肯定就不稳。

没有了暴涨逼空行情,买家不慌了,卖家不着急卖了,二手房成交量也顺势下滑,导致房价出现波动。原本喧嚣的二手房市场,如今传出的却是二手房房东们降价的哀嚎。

一位深圳的中介告诉AI财经社,近期的客户成交情况比之前明显少了很多,房东们给出的价格也开始出现松动。

“明显感受到房东们的心态跟以前不一样了,虽然很多业主还在惜售状态,挂出的房源量变少了,但是在线的这些房源价格,就没有以前那么坚挺了,相比之前更好谈了。”上述中介说道。据深圳市房地产中介协会数据测算,7月全市中介人均二手住宅成交仅为0.056套。也就意味着,整个7月,每18个房产经纪人里,只有1个人卖出了1套房子。

据乐有家门店数据监控显示,深圳2·8指导价新政出台后,3月份还处于观望期,业主们心态依然较高,但从4月份开始,市场上的挂牌房源逐月增多,还纷纷下调报价,下调报价房源占比从41%上涨至55%,回到年初,这个占比还不到20%。

而反观新房市场,灯火一片阑珊。二手房流动性的降低,劝退了很多想买二手房的刚需,转向新房市场,专心“打新”。

深房中协统计数据显示,2021年1-6月,深圳全市新房住宅共计成交26410套,同比上涨57.8%,深圳新房成交量达到了自2016年以来的同期最高水平,延续了去年下半年以来的打新热潮。

目前,率先开展二手房监管的深圳,已经出现“横盘”状况。无论如何,这场楼市“盛会”已经散场,人们渐次向门外走去。去年还因房价魔幻上涨屡登头条的深圳,今年已经完全哑火了。“清风半夜惊蝉,听取涨声一片”的楼市盛景,终究要成为过去式了。

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