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市值跌去4000亿后,贝壳正面临周期的考验

作者:小麦财经 发布时间:2021-08-13 18:52:06 阅读次数

2021年是极其特殊的一年,许多巨头公司都在面临颠覆性的考验,贝壳这个在线房产交易的巨兽,也不例外。

在刚上市的那几个月里,贝壳市值一度超过6000亿,超越万科、碧桂园两家房企龙头之和。

未料到在进入2021年之后,先是反垄断的“达摩克里斯之剑”高悬,随后创始人左晖离世、中概股遭遇监管风暴,房地产调控也愈发严厉。

短期内的贝壳遭遇了前所未有的危机,投资者们也不断用脚投票,其股价在过去的20天里直接腰斩。从高点至今,贝壳的股价已跌去了超过4000亿。

这使得在8月12日发布的这份财报,颇受投资者关注。在早间的电话会上,包括贝壳董事长兼CEO彭永东在内的管理层,就反垄断、政策影响等问题进行回应,安抚投资者,让他们看向长周期。

半年GTV2.29万亿

行业政策高压下,贝壳交出了一份还算不错的中报。

从上半年整体情况来看,贝壳仍然保持着高速增长。比如说GTV这一项就创了历史新高。财务数据显示,贝壳上半年GTV达2.29万亿元,同比增长72.3%。

在具体项上,截至今年6月30日,贝壳存量房业务GTV为1.33万亿元,同比增长70.1%,新房业务GTV达8417亿元,同比增长70.7%。此外,贝壳新兴及其他业务营收也同比增长68.9%,突破12亿元。

这意味着发生在贝壳平台上的新房交易,已占据近十分之一。按照国家统计局的数据,今年上半年,全国商品房销售额92931亿元,同比增长38.9%。

细看下,二季度里贝壳的财务数据发生了些微妙变化。

财报显示,贝壳在今年第二季度净营收为人民币242亿元,同比增长20%,净利润为11.16亿元,较去年同期的28.39亿元下降了61%。经调整后的净利润为16.38亿元,也低于去年同期的29.51亿元。

有地产分析师分析称,二季度净利润下滑主要原因是去年同期的基数较高。受到疫情影响,去年一季度很多消费者的决策延迟至二季度。

最大的变化则发生在二季度营收结构中。在第二季度,贝壳二手房交易服务营收为96亿元,同比仅增长4%,新房交易服务营收为139亿元,同比增长31.9%,新兴服务和其他服务营收为6.6亿元,同比增长50.6%。

这也是贝壳上市后,首次出现单季度二手房服务营收低于新房交易服务营收的情况。在今年一季度,贝壳二手房交易服务营收的水平还在102亿元,略超新房交易服务收入的99亿元。

这种变化的原因在于,二手房交易正成为房地产调控的主战场。在今年2月深圳出台二手房参考价制度之后,成都、西安等城市也随后表态跟进,其后宁波、上海、绍兴等10余个城市也出台政策管控二手房价格。

并且在业内看来,针对二手房的调控政策还将更广泛地铺开,这也将继续对贝壳的业务造成冲击。

有中介分析师对华尔街见闻表示,近期各地二手房参考价政策纷纷出台,对房源挂牌形成很大约束,这也将彻底打破以贝壳为首的中介在二手房定价中的惯常玩法,贝壳的房源挂牌价格被迫下线。

因不少政策是在7月份起才陆续实施,这意味着二季度中贝壳财报所遭受的冲击,还不算个事,贝壳会在第三季度开始遭遇真正的考验。

贝壳内部在短期内也并不看好。贝壳预计,2021年第三季度营收在145亿元至155亿元之间,较2020年同期下降约24.6%~29.4%。

贝壳CFO徐涛表示,预计下半年新房市场GTV将同比下滑。不过他认为,下半年开发商获客难度加大,会将更加依赖经纪人渠道。

能否穿越周期

贝壳这个去年8月刚上市的新星,在不到一年的时间里股价坐上了过山车,市值从最高6000亿跌到了不足2000亿。

过去这几个月,贝壳遭遇了中概股监管、反垄断和房地产调控的多重压力,贝壳的股价跟着整个中概股板块的下滑,随波逐流。

创新高的GTV,也未能弥补投资者对贝壳发展的忧虑。财报后首个交易开盘,贝壳股价下滑超过15%,创下上市来的新低。

“第一房地产在线交易平台”的身份,让贝壳受到了互联网平台反垄断大潮的影响。业内也有质疑声音,说贝壳的VIP协议涉嫌二选一。

8月12日,贝壳召开投资者电话会议,对于外界疑虑贝壳是否涉嫌垄断的问题,彭永东表示,在过去这段时间里,贝壳积极配合相关部门,认真自查和整改,得到了很多与相关部门高密度沟通与汇报的机会,不仅收获了相关主管部门的肯定,也同时进行了持续向内归因的思考。

徐涛也补充,“目前,公司未接受任何与反垄断问题相关的正式检查”,不过贝壳已经及时提交自我检查报告。

此外,身处房地产行业高压式的周期调控中,营收主要来自于新房和二手房交易的贝壳,在住宅交易的价格和次数都被“掐住脖子”的情况下,其业绩、股价和市场预期都将被直接影响。

贝壳管理层少见地回应了中介费用调整的传闻。这则传闻指,中介费将降为当地社平工资的3倍。

徐涛称,对这个传闻表示震惊,在与住建部沟通求证后,住建部明确回应此前并不知道这样的消息。

徐涛认为,调控政策更多是为了提升房产过户交易流程的规范性,帮助市场规范发展。在这个背景下,谁受益、谁面临挑战显而易见,对此并不担心,完全拥护和支持。

中金研报称,房地产市场整治力度的加大和交易量的阶段性下滑,将加速中小房产中介机构的出清,合规头部机构的服务溢价更为凸显。

对于贝壳这个庞然大物而言,更需要思考的,不是短期内市值和业绩的波动,而是如何在一个更长的历史视角下,穿越周期,获得发展。

过去20年,贝壳伴随着中国城市化和房地产市场的爆发,收获了自己的模式和“地盘”,成长为第一独角兽,但站在当下,如何面对更久远的未来?

在彭永东看来,中国房地产走过了四大阶段,政策调控是为了平滑周期。

大致上,房地产行业每三年一个周期,比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾开始,房价出现波动,对应的抑制政策则会出台。“每当市场均衡被破坏,就会出现相应的政策,市场逐渐降温,直至下一个循环。”

已经20岁的贝壳,都经历了这些周期并壮大。因此,彭永东判断,短期内房地产市场的调整,不会改变消费者长期对美好居住的向往和需求。贝壳也将会像过去20年来所经历的,去找寻穿越市场波动,在未来长期创造价值的机会。

当下,房地产行业正从金融源头戴上紧箍咒,从开发端到消费端,一个全新的周期才刚刚开始。贝壳显然不能依赖旧有的路径,也要同其他房企转型那样,寻路“第二增长曲线”。

彭永东介绍,今年公司发展的侧重点在于第二赛道。他所言的第二赛道,是包括家装、在内的新业务发展,6月,贝壳花80亿收购了圣都家装,重仓C2C装修业务。

不过从目前的财务数据来看,新兴服务和其他服务营收占总体营收的比重不足3%,短期内还不能成长为公司的支柱性业务。

贝壳未来的路并不那么好走。眼下,恒大、碧桂园、万科、龙湖等行业巨头,都已经纷纷盯上了“房地产在线”业务,并积极布局,这将分食贝壳的优势市场;而所谓第二曲线业务,也都是“窄门”,目前都还没有成熟的模式。

贝壳,注定一直要做探路者。或许,这也正应了左晖所说的那句话,“要做难而正确的事”。

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